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Conseils en architecture, questions de voisinage

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les règlements concernant le voisinage, cités dans ces sous-rubriques sont du domaine du droit privé. La commune ne peut pas intervenir dans ces situations et ne peut donner qu'explications et conseils. Conseils en architecture Questions de voisinage Vos démarches

Conseils en architecture

Un architecte-conseil vous reçoit en mairie pour des conseils en matière de réhabilitation ou de construction de votre habitat.
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pour les questions concernant le voisinage, (taille des haies, bruits, parties communes, etc), se référer aux éléments présents ci-dessous ou prenez rendez-vous avec le service urbanisme de la commune au 04 76 08 04 54

Questions de voisinage

Source : textes et illustrations issus ou inspirés de la revue Le Particulier N°710 Avril 1986 -Les Relations De Voisinage. Textes en accord avec la réglementation du code civil.

La mitoyenneté

C’est là certainement une des matières où il y a le plus de conflits entre voisins, en raison principalement du fait que ceux-ci connaissent mal leurs droits et obligations. Dans un sens large, la mitoyenneté englobe les différents rapports entre voisins : on parle aussi de rapports de riveraineté, de voisinage. Mais l’expression a, en réalité, un sens beaucoup plus précis : elle se rapporte à l’ensemble des droits et obligations des propriétaires voisins à propos de leurs clôtures séparatives. C’est en somme le « statut » des clôtures qui séparent les propriétés contiguës. Le mot clôture devant être entendu dans un sens très large et visant tout aménagement séparatif, qu’il soit en dur ou végétal.
La mitoyenneté, thématique et démarches sur service-public.fr >>

Clôture mitoyenne, clôture privative ?

    LA CLOTURE MITOYENNE est celle qui appartient indivisément aux deux propriétaires voisins, alors que la clôture privative est celle qui n’appartient qu’à un seul. C’est par un abus de langage que, dans le vocabulaire courant, on parle de clôture mitoyenne pour qualifier une clôture séparative, alors que celle-ci peut très bien être privative. Tout le statut de la mitoyenneté va s’inspirer de la notion de copropriété.
    La mitoyenneté n’est, en effet, ni une servitude (il n’y a pas un fonds qui en profite et l’autre qui la subit), ni une indivision (il n’y a pas de possibilité d’en sortir en demandant le partage). On voit tout de suite l’intérêt qu’il y a, principalement dans les villes où le terrain est rare, à séparer deux fonds par une seule clôture, édifiée, entretenue et ultérieurement reconstruite à frais partagés. Économie d’espace, économie de frais, aspect extérieur plus harmonieux, telles sont les raisons qui invitent les voisins à séparer leurs fonds par une clôture mitoyenne. Mais, en droit, rien ne leur interdit de juxtaposer deux clôtures privatives, édifiées en limite de terrain, côte à côte mais ne s’appuyant pas l’une sur l’autre. Par ailleurs, dans la mesure où l’un des deux propriétaires a déjà installé chez lui et à ses frais une clôture privative, son voisin peut se contenter de cette séparation et faire l’économie d’une autre clôture.

    Quel est l’intérêt d’une clôture privative ?
    Une telle clôture, par exemple un mur, est édifiée selon le choix et le goût de son auteur qui pourra donc, sous réserve des contraintes d’urbanisme, adopter la hauteur et le matériau qu’il désire. Le mur étant privatif, le propriétaire voisin ne peut y toucher, ni y appuyer quoi que ce soit, pas même un végétal grimpant (vigne vierge, lierre…). Il y a en revanche, deux inconvénients :

  • Le propriétaire du mur privatif n’a, en principe, pas le droit de pénétrer sur le terrain voisin pour entretenir et réparer son mur, sauf « tour d’échelle » mais qui est une source de conflit ;
  • La propriété privative du mur est, pour la personne qui l’a construit, relativement précaire du fait que le voisin peut toujours et à tout moment acquérir la mitoyenneté de ce mur.


  • Peut-on construire un mur privatif légèrement en retrait de la limite séparative ?
    Comme on le verra plus loin, la mitoyenneté d’un mur privatif ne peut être acquise par le voisin que si le mur est édifié exactement en limite de terrain.

    Alors, pour éviter cette acquisition toujours possible de la part de son voisin, un propriétaire ne peut-il pas construire son mur légèrement en retrait (par exemple à 10 cm) par rapport à la limite séparative des deux terrains ?
    En droit cela est possible, et effectivement le voisin ne pourra pas acquérir la mitoyenneté de ce mur.

    Mais cette solution présente des inconvénients :

  • le propriétaire du mur ne pourra toujours pas entretenir et réparer son mur sans demander au voisin une autorisation de passage ;
  • Dans les communes où la construction des clôtures est soumise à autorisation préalable du maire (essentiellement celles qui ont un POS approuvé ou même seulement rendu public), la réglementation peut interdire la construction d’un mur séparatif en retrait de la limite du terrain;
  • L’espace laissé libre entre la limite de terrain et le mur privatif, dont le propriétaire perd la possession et la jouissance, risque d’être prescrit, après 30 ans, au profit du voisin.
  • Cette solution est donc à déconseiller.

    Quelles sont les conditions de la mitoyenneté ?
    La mitoyenneté qui, nous le répétons, est une copropriété, suppose réunies les conditions suivantes :

  • Il faut que les deux fonds soient contigus, se touchent ;
  • Il faut qu’ils appartiennent à des propriétaires différents : un propriétaire ne peut pas aménager une clôture mitoyenne au milieu de sa propriété, cela n’aurait pas de sens ;
  • Les deux fonds doivent être privés, c’est-à-dire appartenir à des particuliers, à des sociétés, à d’autres organismes privés ; en effet, il n’y a pas de mitoyenneté possible entre un fonds privé et le domaine public : un mur qui sépare une propriété privée de la voie publique est nécessairement un mur privatif et il appartient à l’une ou l’autre.

  • Peu importent la nature et l’utilisation des fonds contigus (terrains agricoles, jardins, usines, habitations, commerces).


La mitoyenneté s'applique-t'elle à toutes les clôtures ?

    LE CODE CIVIL établit une distinction entre deux catégories de clôtures :

    Qu’est-ce qu’un mur ?
    Le code civil est muet sur ce point. Par conséquent, toute espèce de mur est, en principe, soumise au statut de la mitoyenneté.
    Mais la jurisprudence et la doctrine ont cerné la notion et on peut donner du mur la définition suivante : tout ouvrage de maçonnerie formé de matériaux, tels que pierres, briques, parpaings, qui sont liés entre eux par un mortier de ciment, de plâtre ou d’enduit. Ces deux composantes doivent former un tout solidaire (il doit y avoir scellement) et non pas seulement simple superposition d’éléments entassés les uns sur les autres sans aucun lien et donc facilement détachables ou démontables.
    C’est ainsi qu’un muret de pierres « sèches » (simplement superposées) n’est pas un « mur », sauf si les usages locaux le considèrent comme tel ; il en est de même d’une palissade formée de planches en bois ou de lattes de châtaignier. Il peut y avoir hésitation pour certains matériaux modernes (panneaux de fer, de verre translucide, etc…). Il semble qu’on écarte la notion de mur lorsque celui-ci ne permet pas au voisin d’exercer les droits dérivant de la mitoyenneté (notamment d’y appuyer des poutres et solives).

    Quelles sont les clôtures autres que les murs ?
    Ce sont tous les moyens de séparer deux fonds autres que les murs tels qu’on les a définis :

  • Haie de végétaux, soit vive (ronces, églantiers, thuyas, etc…), soit sèche (épines ou bois mort entrelacé) ;
  • Fossé ;
  • Talus ;
  • Treillages, palissades, grillage, piquets de bois reliés par du fil de fer, poteaux en ciment, etc…

Comment savoir si un mur ou une clôture est mitoyen ou non ?
    Le mur

    1. Il est présumé mitoyen

    Sauf s’il y a un titre (par exemple une clause d’un acte de vente), des marques contraires, encore une prescription acquisitive, tout mur servant de séparation entre bâtiments, entre cours et jardins, ou entre enclos, est présumé mitoyen (art. 653 du code civil).
    Cette présomption est renforcée si la construction a été réalisée à frais partagés (Cass. Civ. 4-1-1973, Bull. civ. 111 n° 17).
    Remarque : dans les immeubles en copropriété, les cloisons ou les murs séparatifs des parties privatives et non compris dans le gros œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent (art.7 de la loi du 10 juillet 1965). Examinons les différentes situations possibles, en soulignant au préalable que la loi ne fait aucune distinction selon que l’on se trouve en ville ou à la campagne.

    A. Le mur sépare des cours, jardins ou enclos Est présumé mitoyen le mur qui sépare :

  • Soit deux jardins ;
  • Soit deux cours ;
  • Soit une cour et un jardin ;
  • Soit deux enclos dans les champs
  • Exemples : Le mur central qui sépare les deux enclos A et B est présumé mitoyen.

    En revanche, si un terrain est entièrement clos au milieu d’autres terrains non clos, le mur de clôture est présumé appartenant privativement au propriétaire de l’enclos (le mur qui clôt le terrain appartient exclusivement à A, sans mitoyenneté avec B, C, D)

    De même, le mur d’un bâtiment, séparant ce bâtiment d’un jardin (ou d’une cour), est présumé appartenir exclusivement au propriétaire du bâtiment (le mur appartient à A) :

    B. Le mur sépare deux bâtiments
    Lorsqu’il sépare deux bâtiments, le mur est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge. L’héberge étant le niveau où s’arrête le bâtiment le plus bas :

    les bâtiments étant de même hauteur, le mur M est mitoyen sur toute sa hauteur.

    Les bâtiments étant de hauteur différente, le mur est mitoyen de X à Y (héberge) ; la partie supérieure YZ appartient exclusivement à B. La présomption de mitoyenneté s’applique à toute la surface du mur occupé en commun par les deux bâtiments, qu’il s’agisse de la longueur ou de la hauteur : un petit bâtiment B est accolé à un grand bâtiment A ; la mitoyenneté du mur ne concerne que la partie MNOP ; le reste du mur appartient exclusivement à A.

    2. Peut-on prouver le contraire et donc exclure la présomption ?
    Oui, on peut prouver que le mur n’est pas mitoyen, de trois façons :

    A. En produisant un titre
    Ce sera généralement un acte notarié ou sous seing privé, ou encore un jugement qui, à la suite d’un procès, a tranché la question. Dans ce cas, la mitoyenneté est naturellement écartée puisqu’il y a un document qui le dit ; le mur est donc privatif. Il n’est pas nécessaire, lorsqu’il s’agit d’un document autre qu’un jugement, que l’acte soit bilatéral, donc accepté et signé par les deux parties. Mais s’il s’agit d’un acte unilatéral, c’est-à-dire signé par un des deux propriétaires, seul l’autre pourra invoquer cet écrit ; on ne peut pas, en effet, opposer à son voisin un écrit dont on est seul signataire, pas plus qu’un acte auquel il n’est pas intervenu (Cass. civ. 2-3-1976, D-1976, inf. rap. 148). Si chaque propriétaire produit un titre et qu’il y a contradiction entre les deux titres – l’un disant que le mur séparatif est mitoyen, l’autre qu’il est privatif - la question, à défaut d’arrangement, ne pourra être tranchée que par le Tribunal de grande instance (recours à un avocat obligatoire).

    B. S’il y a des marques contraires
    L’article 654 énumère un certain nombre de ces marques, mais la liste n’est pas limitative :

  • Le mur présente à son sommet un seul plan incliné : le mur appartient au propriétaire du fonds vers lequel le sommet est incliné (au propriétaire B);
  • Le mur présente d’un seul côté un chaperon, un filet, des corbeaux, sous réserve que ces marques datent de la construction du mur (le mur appartient à B).
  • Remarques : le « chaperon » (tuile, ciment, ardoise) est un aménagement placé au sommet du mur qui empêche la pluie de ruisseler le long du mur ; le « filet » est une saillie de pierre placée plus bas qui a le même but ; le « corbeau » est une pierre placée dans le mur qui est destinée éventuellement à supporter une poutre. Si des marques de non-mitoyenneté se trouvent des deux côtés du mur, elles s’annulent. Le propriétaire qui affirme que le mur lui appartient privativement doit apporter d’autres preuves ; sinon le juge considérera que le mur est mitoyen.

    Le mur a un sommet à deux pentes, il est mitoyen :

    - Le mur soutient les terres du fonds supérieur ; sauf preuve contraire et bien que le code civil soit muet à ce sujet, le mur est présumé appartenir à la personne dont il retient les terres (Cass. Req. 13 2 1939, G.P. 1939-1-709) :

    Toutefois, il a été jugé que si le mur s’élève au-dessus du niveau du fonds supérieur, le mur est présumé mitoyen, car il sert alors aussi de clôture à ce fonds (Cass. req. 25-4-1888, D.P.1889-1-262) :

    Si le mur soutient les terres d’un fonds riverain de la voie publique, il y a présomption qu’il appartient au propriétaire riverain ; d’ailleurs le décret du 13-3-1964 sur la voirie communale précise (art. 22) que les « propriétaires des terrains supérieurs ou inférieurs bordant les voies communales sont tenus d’entretenir en bon état les ouvrages construits à leurs frais par eux ou pour leur compte et destinés à soutenir les terres ».

    À contrario, on peut en déduire que si l’ouvrage de soutènement n’a pas été édifié par le propriétaire riverain à ses frais, l’ouvrage est présumé faire partie du domaine public.

    C. Parce que la prescription est acquise
    La prescription de 30 ans peut être invoquée pour revendiquer la propriété privative d’un mur qui était à l’origine mitoyen (art. 666 du code civil).

    Il faut naturellement que les conditions habituelles requises par l’article 2229 du code civil pour prescrire la propriété soient réunies bref, que la personne qui l’invoque se soit comportée pendant ce délai comme propriétaire exclusif du mur (exemple, en y appuyant une construction sans l’accord du voisin, en entretenant et en réparant seule le mur, etc…).

    Le délai est ramené à 20 ans (voire 10 ans) si elle est de bonne foi et invoque un juste titre qui, en réalité, est erroné ( art. 2265), mais le cas est rare.

    La prescription peut, inversement, être invoquée pour établir la mitoyenneté d’un mur qui, à l’origine, était privatif.

    3. Que décider lorsqu’il y a conflit entre un titre, des marques, ou la prescription ?
    Entre la présomption de mitoyenneté et un titre qui dit le contraire, c’est le titre qui l’emporte.

    Entre un titre et des marques contraires, c’est normalement le titre qui l’emporte aussi (Cass. civ. 30-4-1963, Bull. civ. 1963-1-236, p. 199) ; il en est ainsi qu’il s’agisse d’une marque de mitoyenneté ou de non-mitoyenneté.

    Entre marques contraires, les unes indiquant la mitoyenneté, les autres suggérant la non-mitoyenneté (par exemple sommet à deux pentes mais corbeaux d’un seul côté), le juge arbitrera, car il n’y a pas prééminence des unes sur les autres.

    Entre un titre et la prescription, c’est la prescription qui l’emporte ; on peut ainsi prescrire la propriété exclusive d’un mur qui était mitoyen d’après un titre.

    Les clôtures autres que les murs

    Nous avons vu qu’il s’agissait des haies, fossés, talus, palissades et aussi des murs qui ne réunissent pas les conditions indiquées.

    Là aussi, le code civil (art. 666) établit une présomption de mitoyenneté : « toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne… ».

    Cependant, il n’y a pas mitoyenneté mais ouvrage privatif dans les circonstances suivantes :

  • Un fonds est clos sur tous ses côtés et jouxte un fonds qui ne l’est pas (la haie qui sépare les fonds A et B est présumée appartenir à A)
    • Il existe un titre (convention, acte notarié, jugement) qui dit explicitement que la clôture n’est pas mitoyenne ;
    • Il y a prescription et la mitoyenneté est éteinte ;
    • Si la clôture est en bordure du domaine public, la haie ou palissade est présumée appartenir au propriétaire riverain .
  • Examinons quelques situations courantes :
    • Toute haie séparant deux fonds est présumée mitoyenne :

    • Il en est de même de tout fossé séparant deux fonds ou servant à l’écoulement des eaux entre eux ; mais s’il y a rejet de terre d’un seul côté du fossé, celui-ci est présumé appartenir au propriétaire du fonds où se trouve le rejet de terre (art. 666, al. 2 et 3 du code civil)

    • Tout talus séparatif est présumé mitoyen ; mais si les deux fonds sont à des niveaux différents, le talus est présumé appartenir au fonds supérieur dont il soutient les terres

  • et il en est ainsi, même si le terrain supérieur est limité par un mur ; car le talus sert alors à maintenir les fondations du mur :


Comment procéder pour construire un mur mitoyen ?

    Les deux propriétaires sont d’accord
    On suppose deux fonds contigus, qu’aucune clôture ne sépare, comprenant chacun une maison et que les propriétaires décident de séparer par un mur mitoyen ; ou encore deux fonds déjà bâtis, séparés par une clôture vétuste (fils de fer rouillés, sur poteaux de bois pourri) que les propriétaires décident de remplacer par un mur mitoyen. Il s’agit dans ce cas d’une décision commune, les propriétaires se mettant d’accord sur l’emplacement du mur (en général à cheval sur la limite séparative), la hauteur et l’épaisseur du mur, le matériaux à employer, le choix de l’entrepreneur, la répartition de la dépense (presque toujours par moitié, sauf si le mur est plus utile à l’un des fonds qu’à l’autre, notamment pour retenir des terres).
    Un conseil : matérialisez votre accord par un écrit sous signature privée en deux exemplaires.

    Seul un propriétaire veut un mur mitoyen
    Nous avons vu que dans les « villes et faubourgs », un propriétaire peut toujours imposer à son voisin la construction d’un mur mitoyen et l’obliger à participer à la dépense (art. 663 du code civil). C’est la « clôture forcée ».


Peut-on acquérir la mitoyenneté ?

    UN PROPRIETAIRE peut toujours acquérir la mitoyenneté d’un mur existant qui appartient exclusivement à son voisin, et cela même si le mur a plus de 30 ans. Cette possibilité est prévue par l’article 661 du code civil, que le mur se trouve à la campagne ou en ville. Voyons comment les choses se passent et quelles sont les difficultés les plus courantes.

    Quelles clôtures peut-on rendre mitoyennes ?
    Il s’agit seulement des murs, c’est-à-dire –il est bon de rappeler- les ouvrages de maçonnerie formés de matériaux (pierres, briques, parpaings…) liés entre eux par un mortier.

    Par conséquent, on ne peut pas acquérir la mitoyenneté des autres types de clôtures (haies, fossés, talus), si ce n’est avec l’accord du voisin ; mais on ne peut forcer ce dernier à céder la mitoyenneté de sa clôture privative autre qu’un mur.

    Est-ce une obligation ? Non, c’est une simple possibilité.

    Le voisin ne peut jamais vous obliger à acquérir la mitoyenneté du mur qu’il a construit sur son terrain à ses frais (Cass. civ. 25-10-1983, J.C.P. des 27-4 et 4-5-1984, p. 247). Il aurait fallu qu’il vous contraigne à le faire avant de construire son mur (c’est la clôture forcée) mais une fois le mur construit, celui-ci reste privatif. Et le mur qu’il a ainsi construit à ses frais reste privatif, même si ce mur est situé à cheval sur la limite séparative (Cass. civ. 9-7-1984, Rép. Not. Du 30 juin 1985, p. 757) ; le voisin ne peut vous obliger à en acquérir la mitoyenneté ; quant à vous, vous pouvez lui demander la démolition du mur pour empiètement sur le terrain d’autrui ou lui acheter la mitoyenneté du mur.

    En effet, si le voisin ne peut vous imposer l’acquisition de la mitoyenneté de son mur privatif, en revanche –et c’est notre propos- vous pouvez toujours l’obliger à vous céder la mitoyenneté de son mur privatif.

    Le mur voisin doit être situé en limite séparative Nous avons vu que, si le voisin a pris la précaution d’édifier son mur légèrement en retrait de la limite séparative de son fonds, vous ne pouvez pas en acquérir la mitoyenneté.

    (ici A a construit son mur en retrait de 0,20 m de la limite de son terrain ; B ne peut l’obliger à lui céder la mitoyenneté de son mur). Peut-on limiter l’acquisition de la mitoyenneté à certaines parties du mur ? Oui.
    On peut très bien limiter cette acquisition en hauteur comme en longueur et seulement à la portion de mur nécessaire, par exemple à l’appui d’un futur garage.

    Dans notre exemple, B peut limiter cette acquisition au rectangle MNOP, zone d’appui de son futur garage.

    En revanche, on ne peut pas limiter son acquisition à une certaine épaisseur du mur. Rappelons que la mitoyenneté ne donne pas à chaque voisin la propriété de la demi-épaisseur du mur, mais seulement un droit de copropriété sur tout le mur ou telle partie du mur.

    L’acquisition de la mitoyenneté s’étend-elle à la surélévation du mur ?
    Le cas est le suivant : un mur séparatif est déjà mitoyen ; le voisin le surélève et cette partie surélevée, qu’on appelle « exhaussement », lui appartient privativement s’il l’a réalisée seul et à ses frais. Vous pouvez (c’est une simple faculté) obliger le voisin à vous céder la mitoyenneté de l’exhaussement (art. 660 du code civil). Nous verrons comment l’acquéreur doit participer à la dépense.

    Qui peut exiger l’acquisition de la mitoyenneté ?
    Le propriétaire du fonds voisin naturellement, mais également l’usufruitier, l’usager, le bénéficiaire d’un bail à construction, l’emphytéote, mais non pas le locataire.

    Comment se réalise l’acquisition de la mitoyenneté ?
    Le propriétaire intéressé par cette acquisition doit demander expressément à son voisin de lui céder la mitoyenneté de son mur. Il agira utilement en le faisant par une lettre recommandée avec avis de réception ou par sommation d’huissier, tout ou moins lorsqu’une première démarche amiable n’a donné aucun résultat. Si le voisin est d’accord, l’acquisition se fera devant notaire.
    Si la demande officielle aboutit à un refus ou ne provoque aucune réponse, le demandeur doit saisir le tribunal de grande instance, d’où l’obligation de recourir à un avocat. Le tribunal constatera la cession de la mitoyenneté au jour de la demande –il n’a pas à la prononcer puisqu’elle est accordée par loi- et fixera le prix, après expertise s’il y a lieu.
    Le transfert de propriété –c’est-à-dire des droits de copropriété sur le mur- a donc lieu au jour de la demande ; mais il n’est opposable aux tiers, notamment en cas de vente de l’un des deux fonds, qu’une fois le jugement publié au service des hypothèques, puisqu’il s’agit d’un droit réel immobilier. La cession de la mitoyenneté s’opère automatiquement entre les parties le jour de la demande. La personne qui acquiert ainsi la mitoyenneté pourrait donc théoriquement exercer ses droits de copropriétaire dès ce jour-là ; mais il lui est vivement conseillé de ne rien faire avant d’avoir obtenu le jugement.

    Le paiement du prix est-il garanti ?
    Celui qui a cédé la mitoyenneté du mur ou de l’exhaussement bénéficie, si l’acquéreur ne paie pas le prix fixé, du privilège du vendeur et de l’action résolutoire. On procède donc comme en matière de vente. Il faut, par conséquent, que le cédant (c’est-à-dire celui qui a vendu) fasse inscrire son privilège au service des hypothèques, qu’il y ait eu acte de cession amiable ou jugement.


Quels sont les droits et obligations des propriétaires du mur mitoyen ?
    Les droits de chacun

    1. Chacun peut construire contre le mur mitoyen (art. 657 du code civil)
    Chacun peut :

  • Bâtir contre le mur ;
  • Y placer des poutres ou solives, et cela dans toute l’épaisseur du mur moins 5,4 centimètres ; il faut donc laisser cet espace du côté du voisin ;

  • (B doit laisser un espace de 5,4 cm du côté de A) Mais si ce voisin veut lui-même appuyer des poutres et solives dans le mur mitoyen et au même endroit, chacun devra s’en tenir à une demi-épaisseur de mur ; et celui dont les poutres dépassent cette limite sera obligé de ramener l’enfoncement de ces poutres à la moitié du mur :

    A ayant décidé de placer des poutres au même endroit que B, ce dernier devra réduire l’enfoncement de sa poutre à la moitié de l’épaisseur du mur.
    Important : Mais il faut préalablement obtenir l’accord du voisin et, s’il refuse, il faut faire régler la question par experts (art. 662 du code civil).
    C’est normal : Le mur mitoyen étant la copropriété des deux voisins, tout travail effectué sur lui doit recueillir l’accord des deux parties. Il faut donc demander au voisin son accord et , pour qu’il n’y ait pas de contestation ultérieure, il est vivement conseillé à la personne qui entreprend des travaux de demander et d’obtenir cet accord par écrit ; par exemple, en cas d’adossement d’un garage au mur mitoyen de la maison voisine vous devrez adresser deux exemplaires du plan du garage au voisin. Demandez-lui de vous retourner un exemplaire signé.

    A. Et si le voisin refuse ou ne répond pas ?
    Il faut alors introduire un « référé » auprès du président du tribunal de grande instance, par l’intermédiaire d’un avocat qui demandera dans la requête qu’un, ou plusieurs, expert soit désigné afin de dire dans quelles conditions techniques les travaux envisagés doivent être exécutés sans qu’ils menacent la solidité du mur. Les conclusions de l’expert constituent des suggestions, mais n’ont pas la force contraignante d’un jugement.
    Si, par conséquent, le voisin persiste à refuser, l’exécution des travaux dans les conditions proposées par l’expert, le propriétaire ne peut commencer ces travaux sans avoir préalablement obtenu du tribunal de grande instance un jugement l’autorisant à les exécuter conformément aux conclusions de l’expert.
    On le voit, la procédure est assez lourde et le démarrage des travaux risque d’être très sérieusement retardé. Il est d’ailleurs possible que l’expert estime que le mur ne peut soutenir les travaux projetés et que ceux-ci présupposent la reconstruction du mur. Pour ce qui est des frais, l’idée générale est que les frais d’expertise sont à la charge de celui qui aura succombé dans l’instance si ses prétentions ont été reconnues injustifiées. Ce qui vient d’être dit pour une construction à appuyer contre ou dans le mur mitoyen est applicable au cas où l’un des deux propriétaires veut démolir une construction existante qui prend appui sur le mur mitoyen ou est scellée à ce mur, ou encore en cas d’affouillement profond du terrain qui jouxte le mur mitoyen, bref, chaque fois que les travaux envisagés revêtent une certaine importance et menacent la solidité du mur (Cass. req. 7-4-1958, D.P. 1858-1-408).

    B. Que faire si le voisin effectue des travaux sans demander votre accord ?
    Vous pouvez tout d’abord exercer l’action possessoire dite « complainte » si les travaux sont commencés, ou l’action dite « dénonciation de nouvelle œuvre » s’ils sont sur le point de démarrer (le chantier vient d’être mis en place).
    Cette action est à engager devant le tribunal d’instance. Ce dernier pourra ordonner la suspension des travaux, voire la démolition des ouvrages commencés. Vous pouvez aussi saisir le tribunal de grande instance –le recours à un avocat étant alors obligatoire- afin d’agir en responsabilité civile contre le voisin au motif qu’il n’a pas respecté les règles de l’article 662, et demander la suppression des ouvrages réalisés. Bien entendu, cette responsabilité du voisin ne sera reconnue que si les travaux vous causent un préjudice. C’est-à-dire nuisent à la solidité du mur mitoyen. Le tribunal est libre de prescrire soit la démolition de l’ouvrage réalisé dans le mur, soit sa modification, soit l’allocation de dommages-intérêts (Cass. civ. 3-10-1974, D. 1975-151).

    2. Chacun peut appuyer contre le mur des plantations en espalier

    Chacun peut y appuyer des arbres, arbrisseaux, sous réserve que ces plantations en espalier ne dépassent pas le sommet du mur (art. 671, al. 2 du code civil). Par conséquent, il n’y a dans ce cas aucune distance de plantation à respecter ni aucun accord du voisin à obtenir. Il faut naturellement étêter les branches qui s’élèvent au-dessus du mur.

    3. Chacun peut aussi adosser au mur divers objets

    On tolère l’adossement ou l’appui d’objets légers ou peu importants tels que treillages, sculpture, lampes, niche à oiseaux, planches. Dans ce cas, il est admis qu’on puisse se passer de l’accord du voisin.

    4. Chacun peut surélever le mur mitoyen (art. 658 à 660 du code civil)

    Cette faculté d’exhaussement n’est pas soumise à l’accord du voisin comme cela est exigé pour l’appui d’une construction (art. 662).
    Par conséquent, même si votre voisin, apprenant votre projet de surélévation, s’y opposait, vous pouvez passer outre sans avoir à recourir au juge (Cass. req. 18-4-1866, D.P. 1866-1-336).
    Par ailleurs, vous êtes entièrement libre de placer l’exhaussement soit à cheval sur le mur mitoyen, soit du côté de votre fonds, soit sur toute la largeur du mur ; et l’exhaussement reste privatif et non mitoyen dans l’un ou l’autre cas.

    Bien entendu, l’exhaussement peut être limité en longueur ; on n’est pas obligé de surélever le mur sur toute sa longueur.

    Le voisin ne peut pas se plaindre de la privation de vue et d’ensoleillement qu’entraîne votre surélévation. Le droit de surélever le mur mitoyen est un droit absolu (Paris,8-7-1858, S. 1859-2-180). Les frais de la surélévation sont entièrement à la charge de celui qui surélève, y compris ceux éventuellement entraînés par le renforcement du mur mitoyen.
    Si le mur existant n’est pas en mesure de supporter la surélévation, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire entièrement à ses frais et, s’il le faut, l’excédent d’épaisseur doit être pris sur son terrain (art. 659). La partie surélevée appartenant privativement à celui qui l’a réalisée, les frais ultérieurs d’entretien sont de même à sa seule charge (art. 658).
    Mais le voisin, qui n’a jusque-là aucun droit sur la surélévation, peut très bien en acquérir la mitoyenneté, exactement comme s’il s’agissait d’un mur privatif. Dans ce cas, il doit rembourser au propriétaire de l’exhaussement :

  • La moitié du coût de la surélévation ;
  • Et la valeur de la moitié du sol fourni s’il y a lieu pour l’excédent du mur initial ; cela vise le cas où l’exhaussement avait nécessité un renforcement de la base du mur (fondations ou épaisseur).
  • Le tout est estimé à la date de l’acquisition de la mitoyenneté de l’exhaussement, donc compte tenu de l’état du mur à cette date. Cette possibilité d’acquisition n’est enfermée dans aucun délai et peut donc être demandée même si l’exhaussement a plus de 30 ans.

    Les obligations de chacun

    1. Chacun doit participer à la réparation du mur et, s’il y a lieu, à sa reconstruction (art. 655 du code civil)

    Les travaux d’entretien doivent être décidés d’un commun accord et, s’il y a divergence de vue (sur la nécessité de l’entretien ou de la réparation, ou sur le matériau à utiliser), l’autorisation du juge est nécessaire (Cass. req. 15-5-1933, G.P. 1933-2-361). Le tribunal de grande instance pourra désigner un expert. Et chacun des deux propriétaires doit supporter les inconvénients temporaires des travaux (passage des ouvriers, des matériaux, etc…).
    La dépense est répartie entre eux « proportionnellement au droit de chacun » (art. 655). En principe, et si le mur est mitoyen sur toute son étendue (longueur et hauteur), la dépense est répartie par moitié.
    Mais si la mitoyenneté ne porte que sur une partie du mur et si la dépense d’entretien a été engagée pour la totalité du mur, il est normal que pour la partie privative du mur, la dépense correspondante soit à la charge exclusive de celui qui en est propriétaire ; et seule la dépense d’entretien de la partie mitoyenne sera répartie par moitié. Le principe est le même si un mur a été surélevé et que l’exhaussement reste la propriété de celui qui l’a réalisé.

    2. Mais chacun peut se soustraire à l’obligation d’entretien en perdant la mitoyenneté (art. 656 du code civil)

    Cela vise l’obligation d’entretien, de réparation ou de reconstruction du mur. Par conséquent, on peut toujours, pour des raisons de trésorerie ou de convenance, se dispenser de participer à la dépense, mais alors en abandonnant ses droits de mitoyenneté. L’abandon de mitoyenneté peut être partiel ou total : autrement dit, on peut limiter sa renonciation à la portion du mur qui exige d’être réparée ou reconstruite (Cass. civ. 3-4-1863, D.P. 1865-1-176).

    3. Chacun s’interdit de pratiquer des fenêtres et ouvertures dans le mur mitoyen (art. 675 du code civil)

    Bien entendu, si le voisin donne son accord (qu’il faut alors, par précaution, faire constater par écrit), il n’y a pas de problème.
    Sinon, c’est absolument interdit. Et l’interdiction concerne aussi bien les fenêtres et les portes, qui constituent des « vues », que les « jours de souffrance » (aménagement fixes à verre dormant ne laissant passer ni le regard, ni la lumière, ni l’air). Si le voisin ne donne pas son accord, ce qui est son droit le plus strict, il ne sert à rien de saisir la justice.

    4. Chacun doit observer les règlements et usages locaux (art. 674 du code civil)

    Cela vise les cas précis suivants :

  • Le creusement d’un puits ou d’une fosse d’aisance près d’un mur mitoyen ;
  • La construction d’une cheminée, d’une forge, d’un fourneau, d’une étable et d’une façon plus générale, tous travaux pouvant nuire au voisin ;
  • La construction contre le mur mitoyen d’un magasin de sel ou le dépôt de matières corrosives.
  • Dans toutes ces situations et dans celles analogues (car la liste est simplement indicative), la personne qui effectue des travaux près du mur mitoyen ou contre celui-ci doit respecter les usages locaux et les règlements administratifs (arrêtés du Commissaire de la République –Préfet- et du Maire).

    S’il y a un litige devant les tribunaux, ceux-ci sont tenus de respecter les usages et règlements et ne peuvent leur substituer leurs propres solutions.


Droits et obligations des propriétaires d'une clôture mitoyenne autre qu'un mur ?

    RAPPELONS QU’il s’agit des palissades, barrières en ciment, poteaux de bois et fil de fer, haies, fossés talus, etc…

    Lorsqu’il s’agit de végétaux
    Chacun a droit à la moitié des produits et des fruits de la haie (art. 669 et 670 du code civil). Le cas le plus fréquent est celui des arbres fruitiers qui forment une séparation mitoyenne ou des arbres de cette nature qui se trouvent dans la haie mitoyenne.
    Les fruits de telles plantations se partagent par moitié, qu’ils soient cueillis sur les branches, ou qu’ils soient ramassés par terre. Il en va ainsi même pour les fruits que donnent les branches qui dépassent la haie et avancent vers l’un ou l’autre des deux fonds. C’est donc l’ensemble de la récolte qui doit être partagé par moitié. Inutile de dire que le contrôle n’est pas facile si l’un des propriétaires ne respecte pas l’article 669 du code civil.
    Si les arbres, si la haie viennent à mourir, le bois en sera de même partagé par moitié. Enfin, chaque propriétaire peut exiger que les arbres mitoyens isolés, se trouvant dans une haie, soient arrachés ( art. 670, al.2 du code civil). Le produit du bois est partagé par moitié.

    Entretien de la clôture
    La clôture doit être entretenue, réparée ou remplacée à frais communs (art. 667 du code civil) : la haie devra être taillée, le talus redressé, le fossé nettoyé à frais partagés (par moitié).

    Peut-on renoncer à la mitoyenneté ?
    Chacun peut se soustraire à la dépense en renonçant à la mitoyenneté (art. 667 du code civil).

    Mais il y a un cas où cet abandon de mitoyenneté n’est pas possible : c’est lorsqu’un fossé sert non seulement à fixer la limite de deux fonds, mais en plus à l’écoulement des eaux.

    À Peut-on détruire la haie ?
    Chacun peut détruire la haie, le fossé, mais seulement jusqu’à la limite de sa propriété (art. 668, al. 2 du code civil). Mais, en contrepartie, la loi l’oblige à construire un mur sur cette limite. Ce mur sera privatif, sauf achat de la mitoyenneté par le voisin. La destruction de la moitié de la haie en épaisseur posera souvent des problèmes pratiques, car elle provoquera généralement la mort de toute la haie si celle-ci n’est formée dans sa longueur que d’un alignement de pieds. Pour le fossé mitoyen qui sert seulement de clôture (et non à l’écoulement des eaux), chacun peut également en détruire la moitié ; vous pouvez donc combler la partie du fossé mitoyen qui est sur votre fonds.

L'ouverture de fenêtres : vues et jours

Tout propriétaire désire préserver l’intimité de sa maison et, d’une façon plus large, protéger sa propriété contre le regard de ses voisins. C’est pourquoi le code civil contient des dispositions protectrices en la matière, en établissant une distinction entre :
  • La « vue » qu’il est permis d’avoir sur les fonds voisins, sous réserve de respecter une certaine distance par rapport à la limite séparative des deux propriétés, cette vue étant une véritable servitude;
  • et le « jour de souffrance » qui permet de donner à l’intérieur d’un bâtiment ou d’une pièce une certaine luminosité, tout en interdisant l’ouverture d’une fenêtre et la vue sur le fonds voisin ; c’est une tolérance et non pas une véritable servitude.

  • Fenêtres : vues et jours, thématique et démarches sur service-public.fr >>

    Les vues

      LA VUE est un aménagement (fenêtre, lucarne, vasistas, terrasse, balcon, etc …) d’où un propriétaire peut voir chez son voisin. L’aménagement peut être fixe et fermé (vitre scellée dans le mur) ou ouvert et laissant passer l’air. Ce qui le caractérise, c’est qu’il laisse passer le regard. Il faut donc qu’il y ait transparence et non opacité.

      Quelles sont les distances minimales à respecter ?

      La vue droite

      Il n’y a pas de définition de la vue droite, mais on peut retenir la suivante : la vue droite est l’espace balayé par le regard, lorsqu’on se place dans l’axe de l’ouverture et qu’on regarde droit devant soi, sans se pencher à gauche ou à droite.

      Comme le montre le schéma ci-dessous, la vue droite, pour un observateur placé au milieu de la fenêtre, est l’espace visuel compris entre les lignes perpendiculaires à la fenêtre, AB et CD.

      Cela posé, le code civil ( art. 678) n’autorise la vue droite, c’est-à-dire l’ouverture d’une fenêtre, que s’il y a au moins 1,90 m de distance entre cette fenêtre et la limite séparative de la propriété voisine.

      Autrement dit, dans tout l’espace de vision entre les deux lignes perpendiculaires AB et CD, il doit y avoir au moins 1,90 m de distance entre l’ouverture et le fonds voisin. Dans l’exemple ci-contre, il y a bien 1,90 m entre l’œil de l’observateur et la limite séparative, mais non entre A et B où il y a seulement 1,70 m. Si l’observateur se place en A (au coin de la fenêtre), la distance de vue (AB) est inférieure au minimum légal.

      Conséquence : la « vue » est irrégulière et le voisin peut faire boucher la fenêtre. Lorsque la limite séparative est constituée par un mur qui appartient à l’observateur, la distance se calcule jusqu’à la façade extérieure du mur (côté voisin). La distance AB doit être de 1,90 m au moins.

      Si le mur appartient au voisin, la distance se mesure jusqu’à la façade intérieure du mur, c’est-à-dire visible de l’observateur.

      Si la distance est légèrement inférieure à 1,90 m, l’acquisition de la mitoyenneté peut, peut-être, permettre de respecter la distance légale, car elle fait reculer la limite séparative au milieu du mur, qui correspond à la limite séparative des deux fonds.

      Lorsque l’ouverture est prolongée par un balcon ou une terrasse accessible (cas de la porte-fenêtre), la distance se mesure de la partie la plus extérieure du balcon ou de la terrasse.

      La vue oblique

      C’est l’espace balayé par le regard lorsqu’on se place au milieu de la fenêtre et qu’on se penche à gauche ou à droite. Sur le schéma ci-dessous, ce sont les zones situées de part et d’autre des lignes perpendiculaires au mur, AB et CD.

      Pour la vue oblique, le code civil ( art. 679) exige une distance minimale de 0,60 m. Cette distance se calcule à partir des points A et C dans un arc de cercle dont le rayon fait 0,60 m.

      Il faut qu’entre tout point de cet arc de cercle (B, B’, B’’ etc…) et le point A, il y ait au moins 0,60 m.

      La vue d’un balcon ou d’une terrasse

      Attention ! Lorsqu’il y a un balcon ou une terrasse, comme l’observateur peut se placer à tout endroit de cet espace avancé, on se trouve à nouveau en présence d’une vue droite et non pas d’une vue oblique ; il devra donc toujours y avoir 1,90 m au moins entre le point le plus avancé de la terrasse et la limite séparative.

      Cette distance doit être respectée par rapport à chaque côté de la terrasse (sur notre schéma, la distance minimale se compte entre les points A et B).

      Les termes de l’article 678 du code civil ne sont pas limitatifs : ils s’appliquent non seulement aux fenêtres et balcons, mais aussi aux terrasses, plates-formes ou autres exhaussements de terrain d’où l’on peut exercer une servitude de vue sur le fonds voisin (Cass. civ. 29-11-1983, J.C.P. 6-7-1984 Prat. P. 363).

      L’ouverture dans un mur de clôture

      On ne peut pas pratiquer d’ouverture dans un mur de clôture qui sépare deux fonds. Que le mur soit privatif ou mitoyen. Il se trouve en limite séparative et la distance est donc toujours inférieure à 1,90 m. Bien entendu, il pourra en être autrement si les deux propriétaires sont d’accord pour qu’une ouverture soit pratiquée dans le mur (mitoyen ou privatif).
      Il sera bon, dans ce cas, d’établir un acte notarié ; comme il s’agit de la création d’une servitude conventionnelle de vue, celle-ci est seulement opposable à tous (acquéreurs, héritiers du voisin) si elle a fait l’objet d’un acte authentique publié au bureau des hypothèques.

      Cas particuliers

    • lorsque deux propriétés sont séparées par un espace commun (ruelle, chemin, cour, rivière…), la distance légale de 1,90 m ne se compte, non pas à partir du milieu de cet espace commun, mais de la limite opposée (Cass. civ. 12-4-1972, Bull. civ. 1972-11-155);
    • lorsque la fenêtre ou le balcon donne sur un mur fermé (mur aveugle de la maison voisine), la distance légale n’a pas à être respectée, si aucune vue n’est possible sur le fonds voisin (Cass. civ. 3-7-1969, Bull. civ. 1969-3-551, p. 412);
    • si la vue ne donne que sur le toit du voisin, il en est de même (Cass. req. 7-11-1849, D.P. 1849-1-295), sauf si ce toit comporte un vasistas permettant de voir dans la pièce qu’il éclaire;
    • on peut avoir un vasistas à moins de 1,90 m de la limite séparative s’il ne permet de ne voir que le ciel et non le fonds voisin (Cour d’appel de Metz, 13-4-1853, D.P. 1854-5-705).

    • La distance de 1,90 m n’a pas à être respectée par rapport à la limite séparative si la vue donne sur un passage dépendant du fonds voisin, mais que le propriétaire observateur peut emprunter à titre de servitude et où le voisin ne peut donc bâtir (art. 678 du code civil). Elle se calcule de la fenêtre jusqu’au côté opposé du passage.

      Et la prescription trentenaire ?

      Si votre voisin ouvre une fenêtre à moins de 1,90 m de la limite de votre propriété, ou ne respecte pas la distance minimale de 0,60 m prescrite pour les vues obliques, vous pouvez exiger la suppression de cette ouverture pendant 30 ans, délai au-delà duquel le voisin bénéficiera d’une servitude de vue et où vous ne pourrez plus rien dire. Vous ne pourrez bâtir une construction (même si elle ne comporte pas de fenêtre côté voisin) qu’à 1,90 m de l’ouverture voisine (Cass. civ. 25-10-1972, J.C.P. 1973-2-17, 491 et D. 1973-756).

      Les règles d’urbanisme vous obligeant à construire soit en limite séparative, soit en retrait d’au moins 3 m, vous ne pourrez édifier votre bâtiment en limite séparative.

      Que faire si le voisin ne respecte pas la distance légale (1,90 m ou 0,60 m) ?

      Il faut l’assigner en suppression de l’ouverture devant le tribunal de grande instance (recours obligatoire à un avocat), qui ordonnera cette suppression.


    Les jours

      LES JOURS (dits « jours de souffrance ») sont des aménagements qui ne laissent passer que la lumière, mais non l’air, ni le regard. On dit qu’ils sont « à verre dormant » parce que :

    • d’une part, ils sont fixes et ne doivent pas s’ouvrir;
    • d’autre part, ils comportent un matériau translucide, et non transparent, qui ne permet pas de voir à travers.

    • Le code civil ( art. 676) précise que le dispositif doit être garni « d’un treillage de fer dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus ».

      Évidemment, les techniques du bâtiment ont évolué considérablement depuis l’époque de rédaction du code civil, et les tribunaux ont été peu à peu conduits à ne pas considérer comme des « jours », mais comme des simples parois ou murs ordinaires –donc non soumis à la réglementation suivante- un certain nombre de matériaux translucides ou des verres très épais, scellés dans les murs. Aussi sont-ils devenus très conciliants quant à la nature des matériaux pouvant être utilisés, sans s’en tenir à la définition technique donnée à l’article 676.

      Le mur séparatif est mitoyen

      Le code civil est net ( art. 675) : aucun des deux propriétaires ne peut y aménager des jours, si ce n’est avec l’accord du voisin. Si ce dernier accepte l’aménagement de tels « jours » il sera prudent d’avoir son accord écrit. S’il refuse, on ne pourra pas demander au juge d’autoriser le jour malgré le refus du voisin.
      Mais si l’un des deux propriétaires surélève le mur mitoyen, sans que son voisin achète la mitoyenneté de la partie surélevée, il pourra y pratiquer des « jours » puisque celle–ci est sa propriété exclusive.

      Le mur séparatif est privatif

      Le propriétaire du mur peut y pratiquer des jours ( art. 676 du code civil). Mais si les jours sont destinés à éclairer une pièce, ils ne peuvent être aménagés qu’à une certaine hauteur par rapport au sol de la pièce (et non du terrain), qui, d’après l’ article 677 du code civil, est de :

    • 2,60 m au moins s’il s’agit d’une pièce au rez-de-chaussée;
    • 1,90 m si la pièce est en étage.

    • Des conflits sont possibles

      Ils relèvent de la compétence du tribunal de grande instance (la représentation par un avocat est obligatoire).

      > Le voisin a établi irrégulièrement un jour

      Vous pouvez exiger de lui la suppression du « jour » (cas du jour pratiqué dans un mur mitoyen) ou la mise en conformité du « jour » avec les prescriptions légales : mais nous avons vu que les tribunaux sont assez souples quant aux caractéristiques des « jours ».

      Cette suppression ou cette mise en conformité peut d’ailleurs être exigée même si plus de 30 ans ont passé depuis l’aménagement des jours, ce qui peut surprendre à premier examen, car habituellement la prescription est acquise après 30 ans en matière de servitude.

      C’est que précisément le « jour » n’est pas une servitude, mais une tolérance , une « souffrance ».

      > Peut-on neutraliser le jour d’un voisin ?

      Puisque le jour est une tolérance et non une servitude, rien ne vous empêche de neutraliser le « jour » pratiqué par le voisin dans son mur privatif (séparatif), non pas en l’obstruant (vous ne pouvez pas puisque le mur appartient à votre voisin), mais en édifiant vous-même sur votre terrain un mur qui privera le voisin d’éclairement. Mais, il ne faut pas que votre conduite soit dictée par l’intention de nuire au voisin, ce qui serait répréhensible et constituerait un abus de droit, le voisin pouvant alors obtenir la démolition de votre mur (Cass. civ. 10-1-1955, Bull. civ. 1955-1-228). Mais vous pouvez légitimement construire un garage par exemple.

      Un autre moyen de neutraliser le « jour » pratiqué par le voisin dans son mur privatif est d’acheter la mitoyenneté de ce mur, ce qui est toujours possible. Or, comme les « jours » sont interdits dans un mur mitoyen, on peut ensuite en demander la suppression au voisin, et ici les tribunaux n’ont pas à rechercher les intentions, car, la faculté d’acquérir la mitoyenneté est un droit absolu, sans égard aux motifs qui dictent la décision (Cass. civ. 3-6-1850, D. P. 1950-1-185).


    Exemples

      JE VIENS d’acheter une maison. Celle de mon voisin, construite il y a 50 ans à la limite de mon terrain, comporte trois fenêtres qui offrent à ce voisin une vue plongeante. Précisément à l’endroit du jardin où ma femme et moi prenons nos repas en été. Puis-je forcer mon voisin à obturer ces fenêtres ?

      > Si les fenêtres ont été ouvertes il y a plus de 30 ans. C’est trop tard. Votre voisin a acquis une servitude de vue sur votre fonds par prescription trentenaire.

      Mon voisin vient, sans m’en parler, de percer une fenêtre dans le mur de sa maison qui se trouve à 1,50 m de ma clôture. Est-ce correct ?

      > Non, et vous pouvez l’obliger à boucher cette fenêtre car elle ne se trouve pas à la distance légale (1,90 m au moins) ; et vous avez 30 ans pour agir.

    Les troubles de voisinage

    C’est là le domaine d’élection des conflits et brouilles entre voisins : le voisin du dessus qui n’a pas de moquette et ne semble pas connaître l’existence des « chaussons », le restaurant de dessous d’où émanent des odeurs persistantes, la tondeuse à gazon qui vient régulièrement perturber votre sieste… que faire ?
    Malheureusement il n’y a pas de définition légale du « trouble de voisinage » qui permettrait d’obliger son auteur, au besoin judiciairement, à faire cesser ce trouble. C’est la jurisprudence qui, peu à peu, a dégagé cette notion, complétant ainsi le système légal de la responsabilité civile pour faute et cette autre création jurisprudentielle qu’est « l’abus de droit ».
    Voyons d’abord ces trois moyens permettant à un propriétaire de se retourner contre son voisin. Nous examinerons, ensuite, les principaux troubles de voisinage, notamment le bruit, avec des conseils pratiques et des adresses où vous renseigner.
    Troubles de voisinage, thématique et démarches sur service-public.fr >>

    D'où viennent les conflits de voisinage ?

      LE PREJUDICE peut, en la matière, avoir principalement trois sources.

      Il y a une faute commise qui engage la responsabilité de son auteur

      La responsabilité pour faute est celle définie aux articles 1382 à 1385 du code civil. Il n’est peut être pas inutile de rappeler les divers cas de responsabilité prévus par notre vénérable code :

    • article 1382 : Tout fait de l’homme, qui cause un dommage à autrui, oblige celui qui en est responsable à le réparer (exemple : votre voisin démolit votre clôture privative);
    • article 1383 : On est responsable de ses fautes même si on a agi simplement par négligence ou imprudence, sans intention de nuire;
    • article 1384 : On est responsable des fautes des personnes dont on répond (enfants, employés…) et aussi des dommages causés par les choses et objets dont on est propriétaire (exemple : votre fils fait trébucher dans la rue une vieille dame qui se casse le col du fémur ; ou encore votre voiture heurte la barrière du voisin et la détruit);
    • article 1385 : On est responsable des dommages causés par ses animaux, même s’ils s’échappent ou s’égarent (exemple : votre chien saute le mur et mord votre voisin);
    • article 1386 : Enfin on est responsable des dégâts que sa construction cause aux tiers lorsqu’elle est mal faite ou mal entretenue.

    • Dans tous les cas ci-dessus, vous risquez de vous faire assigner devant le tribunal de grande instance pour réparer le dommage causé ou indemniser la victime du préjudice qu’elle a subi. Ce sont les règles générales de la responsabilité. Elles s’appliquent très fréquemment dans les rapports entre voisins et nous en avons donné ci-dessus des exemples courants ; il n’est pas nécessaire d’insister sur ce domaine très classique.

      L’abus de droit

      Par exemple si, sur votre terrain, vous respectez la distance de plantation, fixée par la loi, rien ne vous interdit de planter une haie d’arbres à feuillage persistant, bien que cette haie bouche complètement la vue que votre voisin avait sur la mer ou la montagne et le prive de soleil une partie importante de la journée.
      Vous n’avez fait qu’user de votre droit de propriétaire qui veut que vous disposez de votre jardin comme vous l’entendez (art. 544 du code civil).
      Et pourtant l’exercice de votre droit légitime de propriétaire a indiscutablement causé un préjudice au voisin dont la maison se trouve dépréciée, ce dont il se rendra immédiatement compte s’il veut mettre son bien en vente.
      Or le voisin ne peut rien dire en principe puisque vous n’avez fait qu’exercer votre droit de propriété.
      Et pourtant n’y a-t-il pas dans l’exercice de ce droit des limites à ne pas dépasser ?
      C’est là qu’apparaît la notion d’ « abus de droit », que la jurisprudence a peu à peu dégagée en sanctionnant les abus caractéristiques, exagérés, d’un droit pourtant légitime en lui-même.
      Mais elle ne le fait que si l’abus de droit est commis avec l’intention de nuire au voisin (intention dolosive) ou si une faute est commise dans l’usage d’un droit (T.G.I. Seine, 29-4-1965, D. 1966, somm.2).

      Les tribunaux sanctionnent ainsi les agissements entre voisins, empreints d’un esprit d’animosité. Pour prendre un exemple, l’aménagement par votre voisin, d’une fausse cheminée sur son toit uniquement pour masquer votre vue constitue un abus de droit caractérisé (Cour de Colmar, 2-5-1855, D.P. 1856-2-9).

      De même, l’installation d’un échafaudage en planche de 10 m de hauteur, qui supprime toute vue au voisin, même si l’installation est à la distance légale soit 1,90 m de la limite (Trib. Civ. Sedan, 17-12-1901, D.P. 1906-5-38). Ou encore le fait de planter une haie de fougères à 1,70 m de hauteur pour priver le voisin d’éclairement (Cass. civ. 20-1-1964, D.P. 1964-518).

      La plupart du temps, l’abus de droit reflètera une intention malicieuse.

      Le trouble de voisinage

      C’est là aussi –nous l’avons dit- une création de la jurisprudence. Nous écartons évidemment le cas où le trouble de voisinage trouve son origine dans la faute du voisin, puisqu’il suffit dans ce cas d’invoquer sa responsabilité pour faute (art. 1382 et s. du code civil).

      Mais il peut très bien y avoir trouble du voisinage en dehors de toute faute. Il en est ainsi chaque fois que, dans les rapports entre voisins, l’un cause à l’autre un préjudice qui excède les inconvénients habituels du voisinage.
      Mais où donc se situe la limite entre l’inconvénient ordinaire, normal, et l’inconvénient excessif le trouble anormal. Une telle limite n’est définie nulle part en tout cas par aucun texte, ni d’une façon générale qui serait valable pour tous les temps et tous les lieux.

      En effet, ce point limite, au-delà duquel on va pouvoir agir contre le voisin, varie inévitablement dans le temps et dans l’espace.

      Là où un bruit de moteur sera considéré comme normal (zone industrielle), il ne le sera pas à quelques trentaines de mètres plus loin (zone d’habitation). De même, certains bruits, ou certaines odeurs admises à la campagne (purin dans une ferme) seront jugés excessifs en ville.

      Ce sera plus sévère pour apprécier la nocivité d’un bruit à proximité d’un hôpital que dans une grande artère très passante. Pareillement, il y a des bruits tolérables le jour qui ne le sont pas la nuit.

      Il est aussi tenu compte du point de vue personnel de la victime du trouble, par exemple : si une usine proche émet des fumées salissantes, la blanchisseuse voisine subira un inconvénient anormal du voisinage, alors que le charbonnier également voisin supportera sans gêne l’inconvénient.

      Les tribunaux tiennent compte ainsi des circonstances propres à la victime du trouble, lorsque ces circonstances sont normales, dans l’exemple ci-dessus, fait pour un blanchisseur d’exercer son activité est normal, il est certes également normal que l’industriel puisse faire fonctionner son usine, mais il devra prendre des précautions spéciales eu égard à l’environnement, notamment à la présence d’une blanchisserie.

      Il n’est pas toujours facile de fixer la limite du trouble normal et du trouble anormal, ni surtout d’édicter une règle générale valable pour tous, partout et à tout moment. Le juge appréciera cas par cas et il devra, pour y parvenir, examiner toutes les circonstances de fait.

      Entre quelles personnes peut naître un abus de droit ou un inconvénient anormal de voisinage ?

      La possibilité d’invoquer l’abus de droit ou le trouble anormal du voisinage et d’obtenir satisfaction, s’applique aussi bien entre deux propriétaires qu’entre un propriétaire et le locataire de la propriété voisine ou entre deux locataires. Il en est de même si l’auteur ou la victime du trouble est usufruitier ou bénéficiaire d’un droit d’usage et d’habitation. Autrement dit, la situation juridique du plaignant et du responsable est indifférente.

      >Situation du locataire
      Le locataire peut agir contre le voisin auteur du trouble, ou se retourner contre son propriétaire qui devra intervenir lui-même car il est obligé d’assurer une « jouissance paisible » de l’habitation pendant la durée du bail ( art. 1719 du code civil). Une limite est toutefois prévue par l’article 1725 du code civil ; c’est le locataire qui doit agir lui-même quand le trouble de » voisinage est constitué par une voie de fait (acte de violence).

      > Cas de la copropriété
      Le copropriétaire d’un appartement a qualité pour agir directement contre son voisin copropriétaire pour faire cesser l’abus de droit ou le trouble du voisinage. Cela va de soi pour l’usage des parties privatives (l’appartement) ; mais c’est aussi vrai pour l’usage des parties communes (T.G.I. Paris 19-4-1969, Gaz. Pal. 1964-1-325). D’ailleurs le statut de la copropriété (art.9, loi du 10-7-1965) prévoit que si chaque copropriétaire jouit librement des parties privatives et des parties communes, c’est « sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

      Citons quelques exemples :

    • le copropriétaire est responsable de dégâts (inondation, incendie) qu’il cause aux lots des autres propriétaires;
    • il est responsable du tapage nocturne et des bruits en général ; nombre de litiges s’élèvent entre copropriétaires particuliers et copropriétaires (ou locataires) de boutiques ou ateliers situés au rez–de–chaussée (trépidations d’une machine, vibrations des appareils d’une laverie, bruits d’une boulangerie, odeurs de restaurant, etc.);
    • le copropriétaire est responsable de tous autres dégâts en général qu’il peut causer tant à d’autres parties privatives qu’aux parties communes de l’immeuble.

    • Si un copropriétaire exerce une action en justice concernant la propriété ou la jouissance de son lot, il doit charger un huissier d’adresser au syndic une copie de son assignation en justice ( art. 51, décret du 17-3-1967) par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce qui permet au syndic d’intervenir s’il le juge utile.

      C’est au syndic qu’il faut s’adresser si un autre copropriétaire occupe abusivement une partie commune, voire une partie privative (parking), car le syndic est chargé de veiller au respect du règlement de copropriété, lequel prévoit que les copropriétaires ou leurs locataires doivent jouir des lieux paisiblement et en « bon père de famille ».


    Le bruit, en tête des nuisances

      NOTRE MONDE moderne vit littéralement dans le bruit : avions, voitures, trains, usines, travaux, hauts-parleurs, rixes, etc.. La limite des agressions sonores est infinie. Il est évident qu’à moins d’aller vivre sur une île déserte, chacun de nous doit supporter ces agressions sonores du moins tant que celles-ci restent dans les limites de la normale et ne dépassent pas un certain seuil au-delà duquel elles deviennent stressantes, insupportables, intolérables.

      Sur quels textes pouvez-vous vous appuyer ?

      La loi ne définit nulle part la notion générale de bruit. Et pourtant, si l’on se procure aux Journaux officiels (26 rue Desaix, Paris 15ème) le « Recueil des textes relatifs au bruit » (n° 1383), on sera étonné du nombre de dispositions diverses qui se rapportent au bruit (la brochure fait près de 500 pages !). Cela concerne (nous citons les principales rubriques) :

    • l’utilisation des hauts-parleurs sur la voie publique,
    • les bruits dus aux établissements ouverts au public,
    • les normes d’insonorisation dans les constructions nouvelles,
    • la protection des habitations autour des aérodromes,
    • les installations classées (usines, ateliers…),
    • la protection des travailleurs contre le bruit,
    • l’insonorisation des engins de chantier,
    • les mesures destinées à lutter contre le bruit produit par les bateaux,
    • celles visant l’insonorisation des véhicules à moteur, les avertisseurs,
    • les courses automobiles, etc.

    • Ces textes fixent souvent des niveaux sonores, évalués en décibels ou autrement, à ne pas dépasser sous peine de sanctions, interdictions, etc... Il est exclu de les examiner ici, tant la matière est vaste et technique.

      Le règlement sanitaire départemental est un règlement type établi par le Commissaire de la République dans son département, en reprenant généralement le texte préconisé par le Ministre de la Santé dans sa circulaire du 9-8-1978 (J.O.N.C. du 13-9-1978).

      Toutefois, des décrets pris en Conseil d’État, relatifs à la lutte contre les bruits de voisinage, vont remplacer ce règlement sanitaire. Ils sont prévus par l’article 67 de la loi du 9-1-1986 (J.O. du 8), remplaçant l’article L-1 du code de la santé publique. Ils pourront être complétés par des arrêtés à l’échelon du département et de la commune. Mais tant que ces décrets ne sont pas parus, c’est le règlement sanitaire qui s’applique.

      Ce règlement type contient des dispositions (art. 101-1 à 102-8) visant à interdire les bruits excessifs ; nous citons ceux qui intéressent plus spécialement les particuliers :

    • article 102-4 : Les occupants des locaux d’habitation ou de leurs dépendances doivent prendre toutes précautions pour que le voisinage ne soit pas troublé par les bruits émanant de ces locaux, tels que ceux provenant de phonographes, magnétophones, appareils de radio-diffusion et de télévision, instruments de musique, appareils de musique, appareils ménagers…;
    • article 102-5 : Les propriétaires et possesseurs d’animaux sont tenus de prendre toutes les mesures propres à préserver la tranquilité des voisins

    • Par conséquent, si vous avez à vous plaindre de voisins bruyants (usine, moteurs des particuliers, animaux…), renseignez-vous auprès des services préfectoraux (Direction Départementale de l’Action Sanitaire et Sociale, ou service de l’environnement) pour connaître les éventuelles dispositions particulières prises dans le département afin de lutter contre le bruit.

      Et s’il s’agit d’« installations classées » (loi du 19-7-1976, J.O. du 20), c’est à dire soumises à autorisation ou à déclaration préalable en raison des dangers ou inconvénients qu’elles peuvent présenter (rejets toxiques, pollution de l’air ou de l’eau, bruits…), écrivez à la Préfecture au service de l’environnement ou des installations classées. Demandez de procéder à une enquête sur place pour vérifier si les prescriptions fixées dans l’arrêté d’autorisation ont été respectées par l’entreprise, et de prendre toutes mesures nécessaires à la suppression ou à la réduction des bruits intempestifs et qui excèdent un niveau sonore supportable.

      D’après l’article L 111-11 du code de la construction, les contrats relatifs à la construction doivent contenir les prescriptions légales et réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique.

      Et l’article R 111-4 exige que l’isolation des logements soit telle que le niveau de pression du bruit transmis à l’intérieur de chaque logement ne dépasse pas les limites fixées par un arrêté. Un arrêté du 14-6-1969 (J.O. du 24-6-1969) modifié le 22-12-1975 (J.O. du 7-1-1976) donne les niveaux sonores à ne pas dépasser pour assurer l’isolation acoustique (exemple : 35 décibels dans les pièces principales, 38 dans la cuisine, salle d’eau, W.C.).

      Citons aussi un arrêté du 10-2-1972 (J.O. du 17) concernant l’attribution aux bâtiments d’habitation d’un « label confort acoustique ». Mentionnons encore l’arrêté du 6-10-1978 (J.O. du 11-11-1978) relatif à l’isolement des façades du bâtiment. Mais ces seuils sont en fait plus des seuils d’hygiène à ne pas dépasser que de réels seuils de confort acoustique.

      Quoi qu’il en soit, si vous achetez un appartement neuf, vous ne pouvez pas faire grand chose, si ce n’est faire vérifier par un expert acousticien si les normes ont été respectées ou non et, dans la négative, mettre en cause la garantie du vendeur ; et vous devez le faire dans les six mois de votre entrée dans les lieux.

      Dans les immeubles anciens, achetés avant que ces règles techniques soient applicables (permis déposé avant le 1-7-1970), vous ne pouvez rien dire, car vous achetez l’appartement en l’état.

      L’article R 34-88 du code pénal sanctionne, à titre de contravention, « les auteurs ou complices de bruits, tapages, attroupements injurieux ou nocturnes troublant la tranquillité des habitants » ; la peine est une amende de 91,47 € à 198,18 €. Les infractions aux dispositions du règlement sanitaire départemental sont punies d’une amende d’un même montant, porté à 381,12 € en cas de récidive (art. 154 de ce règlement).

      L’article L 131-2 du code des communes énumère les pouvoirs de police du maire et charge celui-ci de « réprimer les atteintes à la tranquillité publique,… les bruits et rassemblements nocturnes qui troublent le repos des habitants, et tout acte de nature à compromettre la tranquillité publique ».

      On peut donc se plaindre auprès du maire pour qu’il intervienne, prenne des mesures d’interdiction ou de réduction du bruit, soit générales, soit particulières.

      C’est dans ce cadre que les maires ont souvent pris des arrêtés interdisant l’usage de tondeuses à gazon et scies, du moins certains jours (dimanche) ou limitant à certaines heures cet usage.

      De même pour les aboiements de chien, une bonne formule est de prévoir, par arrêté municipal, la possibilité pour le maire de « mettre en demeure » les propriétaires de faire cesser le trouble, au lieu de simplement les « inviter » à prendre toute disposition pour assurer la tranquillité du voisinage.

      Un maire peut, pareillement, réglementer l’usage des appareils et instruments de musique à partir d’une certaine heure, par exemple 22 heures.

      Le code de l’urbanisme (art. R 111-3-1) énonce que le permis de construire peut être refusé (même si le terrain est situé dans une zone constructible et offre une superficie suffisante) ou être accordé, mais assorti de prescriptions spéciales, si la construction envisagée est susceptible, en raison de la localisation, d’être exposée à des nuisances graves, dues notamment au bruit.

      Le bruit dans la jurisprudence

      Le bruit, s’il est excessif, insupportable, constitue un trouble anormal de voisinage qui permet à la victime de se retourner contre l’auteur, judiciairement s’il le faut, en vue d’obtenir :

    • soit la suppression de la cause du bruit (exemple : enlèvement du moteur incriminé),
    • soit, si c’est impossible, l’allocation de dommages-intérêts.

    • C’est le tribunal de grande instance qui est compétent.

      Cela dit, il est absolument impossible de dire, d’une manière générale, si un bruit reste dans les limites de la normale, auquel cas la victime ne peut agir, ou si au contraire il dépasse le seuil de tolérance pour devenir insupportable et permettre à la victime d’agir.

      Cette réponse ne satisfait pas la clarté de l’esprit, mais c’est ainsi. Et nous ne saurions trop insister sur la règle pratique suivante : « En matière de bruit, il n’y a pas de critère de la normalité et de l’anormalité ; il n’y a que des cas particuliers qu’il faut considérer un par un ».


    Autres exemples de troubles anormaux de voisinage

      Mauvaises odeurs et fumées

      Les cas les plus fréquents concernent les odeurs des usines, de l’agriculture et surtout de l’élevage. Il n’est pas nécessaire, pour que le plaignant puisse agir, que les odeurs proviennent du voisin immédiat ; elles peuvent venir de plus loin :

    • émanations nauséabondes provenant d’une fabrique d’engrais (Cass. req. 7-12-1909, D.P. 1910-1-95),
    • odeurs irrespirables d’une porcherie (Cass. civ. 22-1-1970, D.1970, Somm. 131) ; mais si le trouble n’est pas excessif, le plaignant est débouté : ainsi en a jugé la Cour de Cassation (Civ. 30-1-1963, D. 1963-261),
    • élevage de volailles en agglomération (Trib. civ. Tours 29-3-1904, D.P. 1905-2-199),
    • Éémanations excessives d’odeurs de peinture provenant du garage voisin (Cass. civ. 3ème chambre, 8-10-1980, G.P. 5-2-1981),
    • réclamation admise d’une blanchisserie recevant les fumées d’une usine voisine (Cass. req. 16-5-1827, S. 1828-2-159),
    • fumées salissantes causant un trouble anormal de voisinage (Cass. civ. 6-12-1967, D. 1968, Somm 33) ; fumées nocives (Cass. req. 24-1-1944, D.A. 1944-45),
    • émanations de fluor provenant d’une usine voisine qui occasionnent des nuisances excessives aux animaux et végétaux d’une exploitation agricole, justifiant l’allocation d’une indemnité (Cass. civ. 2ème chambre, 19-11-1980, G.P. 18-4-1981).

    • La suppression ou la diminution de lumière, de vue, de réception d’ondes

      Un propriétaire pourra être recherché et jugé responsable de la privation de lumière causée aux maisons voisines par un immeuble de grande hauteur, en dehors de toute intention de nuire ; cette privation de lumière et d’ensoleillement peut constituer un trouble anormal de voisinage et donner lieu, à défaut de la démolition de l’immeuble naturellement impossible si les règles d’urbanisme ont été respectées, à l’attribution de dommages-intérêts au profit des voisins (T.G.I. Nanterre, 27-4-1978, J.C.P. 1979 n° 31 à 35 du 3-8-1979).

      Mais l’allocation de dommages-intérêts reste exceptionnelle et suppose un trouble tout à fait excessif ; sinon, il s’agit d’un inconvénient normal dû au voisinage et qu’on doit tolérer.
      En effet, la privation ou la réduction de la vue, même panoramique, par la construction d’un immeuble ne constitue pas, en principe, un trouble anormal de voisinage (Aix en Provence 15-12-1980, J.C.P. éd. Not. 1983 II p. 104).
      C’est ainsi qu’on est libre de planter des arbres même si ceux-ci privent le voisin de vue et de soleil (Cass. civ., 1ère ch., 13-10-1965, Bull. cass. n° 544).
      Et le trouble de voisinage s’apprécie objectivement ; le fait que le plaignant était là bien avant la construction dont la hauteur l’a privé d’ensoleillement et de vue, alors que la possibilité de cette construction était prévue dans le P.O.S., n’entre pas en ligne de compte ; la privation de vue n’est pas indemnisable (T.G.I. Nice, 22-4-1980, J.C.P. éd. Not. 1983 II p. 182) ; de même à Marseille, la ville avait réparé en le surélevant un immeuble supprimant ainsi la vue et l’ensoleillement d’appartements situés aux 4ème et 5ème étages de l’immeuble voisin ; le Conseil d’État a refusé toute indemnité, estimant « que le dommage n’était pas anormal en l’espèce » (C.E. 25-5-1983 n° 38-508).

      D’autre part, le constructeur d’un immeuble doit réaliser, à ses frais, une installation appropriée du fait que l’immeuble projeté est susceptible de causer une gêne anormale à la réception des émissions de radio et de télévision par les occupants des immeubles voisins (loi du 31-12-1976, J.O. du 1-1-1977) ; cette obligation existe même une fois l’immeuble achevé (Cass. civ. 2-3-1983, J.C.P. éd. not. 1983, prat. 8856).

      Le stationnement gênant dans les voies privées

      Il est exaspérant de ne pas pouvoir faire entrer votre voiture dans la voie privée parce qu’un véhicule stationne devant le portail. Que faire ?
      Lorsque la voie n’est pas accessible aux tiers parce qu’il y a un système de fermeture efficace (barrière, chaîne, gardiennage), il ne doit pas y avoir de difficulté.
      Tout au plus, un riverain de la voie peut mal garer sa voiture et gêner la sortie d’une autre voiture. Une démarche amiable devrait suffire.
      Dans la négative, la solution, bien qu’elle soit compliquée et pas toujours possible immédiatement c’est de faire constater par huissier le stationnement gênant et de saisir ensuite le tribunal compétent ; ce peut être une action possessoire dite « complainte » devant le tribunal d’instance, et, si le phénomène se renouvelle, une action en dommages et intérêts devant ce tribunal si la demande n’excède pas 4 573,47 €, devant le tribunal de grande instance au-dessus.

      Lorsque la voie privée est accessible aux véhicules de tiers (fournisseurs, services publics, parents et amis…), elle est considérée comme ouverte à la circulation publique ; en conséquence, le code de la route s’y applique de sorte qu’on peut s’adresser au commissariat de police ou à la gendarmerie pour faire verbaliser le stationnement gênant (les agents ne se dérangeront pas forcément). De plus, la mise en fourrière peut être demandée (Rép. Min. du 12-3-1981, J.O. Sénat du 21-5-1981, p. 712).
      Cette démarche auprès des autorités de police ne prive pas le plaignant de l’action précitée auprès des tribunaux.

      Le terrain voisin est à l’abandon

      Il s’agit souvent d’un terrain mal clôturé où les tiers déposent des objets usagés, des ordures, et où enfants, animaux pénètrent facilement. La végétation peut y pousser à l’excès (risque d’incendie en été, arbres non taillés ou âgés menaçant la propriété voisine, etc.).

      Lorsque l’identité du voisin est connue, c’est relativement plus facile d’agir. S’il s’agit d’un terrain abandonné dépendant d’une indivision successorale compliquée ou négligente, il faut d’abord essayer de trouver un interlocuteur (un indivisaire, le notaire de la succession). Supposons qu’à la suite d’une enquête sur place (au cadastre, à la mairie), cet interlocuteur ait pu être trouvé. Vous pouvez alors invoquer contre lui le trouble de voisinage, ou encore l’assigner en « complainte » (action possessoire) devant le tribunal d’instance, surtout lorsque sa végétation vient envahir votre propriété. Vous pouvez aussi demander au maire d’intervenir et d’exercer ses pouvoirs de police (qu’il tient de l’article L 131-2 du code des communes, v. p. 82).

      Enfin, vous pouvez tenter une démarche auprès de la Préfecture (Direction de l’Action Sanitaire et Sociale), en invoquant l’article 23-3 du règlement sanitaire départemental-type : « les jardins et leurs aménagements, ainsi que les plantations doivent être soigneusement entretenus de façon à y maintenir l’hygiène et la salubrité des habitations ».

      La maison voisine menace ruine

      Lorsqu’il s’agit d’une construction inoccupée ou d’un mur qui menace de s’effondrer et donc de causer des dommages à la propriété voisine, il faut saisir le maire, afin qu’il exerce les pouvoirs qu’il tient de l’article L 511-1 à 4 du code de la construction : « Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu’ils menacent ruine et qu’ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d’une façon générale, ils n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique ».

      Le problème se pose pour un mur séparatif délabré, une maison voisine qui tombe en ruine, ou lorsque deux bâtiments juxtaposés et appartenant à des propriétaires différents comportent une toiture d’un seul tenant : toute la toiture risque de s’effondrer si le voisin n’entretient pas sa partie. Dans ces diverses situations, si le propriétaire concerné ne fait pas le nécessaire pour réparer ou démolir sa construction, le maire peut y faire procéder d’office ; c’est la mairie qui paie les travaux, mais aux frais avancés du propriétaire responsable ; ces frais sont recouvrés comme en matière d’impôts directs, c’est-à-dire avec tous les moyens de contrainte dont dispose le fisc.

      Remarque : Les maires ne sont guère poussés à intervenir lorsque le propriétaire est inconnu ou introuvable, la commune risquant alors de ne pas récupérer les frais qu’elle a avancés.

      Le problème des alarmes antivol

      Toute sirène placée extérieurement à la construction doit donner lieu à autorisation préalable et correspondre à un système agréé ; en cas de déclenchement intempestif, les services de police peuvent vérifier s’il y a eu ou non autorisation et, dans ce dernier cas, verbaliser le contrevenant.
      Les systèmes d’alarmes intérieurs, qu’ils soient installés par des banques, commerçants ou particuliers n’ont pas à être autorisés préalablement ; les particuliers sont donc libres en ce domaine.

      Attention ! le déclenchement répété d’une alarme antivol peut constituer un trouble anormal de voisinage qui devra être traité comme tel.

      Pourquoi n’y-a-t-il pas de critère objectif du bruit ?

      Parce que le bruit est une notion subjective qui varie selon les individus ; certains, très nerveux ou ayant une acuité auditive très vive, seront très sensibles à des bruits que d’autres ne percevront peut-être pas ou auxquels ils n’attacheront que peu d’importance. Une personne âgée, qui a un sommeil très léger, sera sensible au moindre bruit nocturne, alors qu’un enfant dormant profondément n’entendra rien.

      Parce que le même bruit peut être différemment supportable selon le moment où il est entendu (jour, nuit), selon sa répétition (bruit sec et répété ou bruit sourd et continu).
      Parce que le même bruit peut constituer une chose normale ou, au contraire, une contrainte mal supportée selon l’endroit où il est produit : les habitants d’appartements situés sur de grandes artères seront beaucoup plus accoutumés aux bruits de la circulation que les occupants d’appartements ou de villas situés dans un secteur moins fréquenté comme une voie privée, un chemin de campagne, etc.

      Ces différentes circonstances de temps et de lieu font que le trouble de voisinage constitué par le bruit doit être apprécié, cas par cas, en fonction de touts les éléments particuliers à l’affaire.

      Bruits reconnus comme troubles anormaux :

    • moteur trop bruyant d’un camion frigorifique troublant le sommeil des habitants voisins (Cass. civ. 24-3-1966, D. 1966-35),
    • bruits excessifs provenant d’une usine voisine d’estampage (Cass. civ. ?-11-1963, Bull. civ. 1963-11-710),
    • salle de cinéma très bruyante gênant le travail d’un avocat voisin (Cass. civ. 2-2-1966, D. 1966-473),
    • bruits d’une scierie voisine constituant une « agression permanente » (Cass. civ. ?-12-1967, D. 1968 Somm 33),
    • bruit nocturne excessif d’une boulangerie (Cass. civ. 2-12-1981, Ann. Loyers n-s 1-12 de nov. dec.1982, p. 1073),
    • tapage nocturne émanant d’un débit de boissons (Cass. civ. 15-3-1972,D.1972, Somm135),
    • cris excessifs d’enfants (Cass. civ. 4-5-1971, Bull. civ. 1971-11-189),
    • bruit d’un appareil de chantier (Cass. civ. 8-3-1978, D. 1978-641),
    • radio ou lecteur CD utilisé avec une puissance exagérée (Cass. civ. 18-7-1961, D. 1961-722),
    • aboiement exagéré du chien du voisin empêchant de dormir la nuit et de vivre tranquillement le jour (Cass. civ. 22-1-1970, D. 1970 Somm 131),
    • installation d’un brûleur de chaudière à mazout produisant des bruits excessifs (Cass. civ. 10-7-1984, J.C.P. du 28-6-1985, Para. p. 359),
    • bruit continu et excessif de nuit comme de jour provenant du fonctionnement de machines dans un bâtiment partiellement à usage d’habitation (Cass. civ. 27-4-1979, J.C.P. n° 21 du 23-5-1980),
    • bruit de modèles réduits d’avions dans un club d’aéromodélisme causant un trouble anormal aux voisins (T.G.I. Marseille, 13-3-1980, 1ère Chambre Affaire Millet et Le Manque c. Lanza et Bonifay) : le tribunal a prescrit des mesures (les appareils ne doivent pas survoler ou approcher les habitations à moins de 600 m, limitation à deux du nombre des appareils pouvant voler simultanément),
    • bruits excessifs d’un haut-parleur dans un local de P.M.U. (T.G.I. Marseille, 30-9-1980, Ann. Loyers n° 2 et 3 de février-mars 1982, p. 229),
    • bruits nocturnes des descentes d’eau dans un immeuble ancien (T.G.I. Marseille, 30-9-1980, Ann. Loyers même réf. que ci-dessus),
    • bruit de la pluie sur une toiture située sous la fenêtre du pavillon voisin (Cass. civ. , 2ème Chambre, 10-10-1979, Moniteur n° 29 du 21-7-1980),
    • bruits d’un cornet à piston joué par un enfant de 11 ans, 30 minutes par jour (Cour de Lyon, 23-12-1980, Rép. Not. n° 18 du 30-9-1983, p. 1174), décision qui paraît quelque peu abusive.

    • Bruits considérés comme troubles normaux, supportables :

    • bruit d’une chaudière (T.G.I. Riom, 17-3-1965, D. 1965-547),
    • création d’un parking voisin (T.G.I. Aix-en-Provence, 19-4-1966, D. Somm 118),
    • bruits d’une boucherie (Cass. civ. 17-4-1969, J.C.P. 1969-IV-138),
    • création d’un parking privé pour la desserte d’une clinique et occasionnant une nuisance pour la villa voisine, cette nuisance n’étant pas excessive (Cour de Versailles, 2ème chambre, 21-9-1978).

    • Que faut-il penser de ces décisions ?

      Le lecteur doit être très prudent et ne pas invoquer telle décision précitée favorable comme constituant « parole d’évangile » et lui assurant de gagner son procès.
      Nous ne cesserons de dire et de redire qu’en présence d’un bruit incriminé, le juge appréciera, cas par cas, en fonction de multiples éléments ; il n’y a pas de décision de principe en matière de bruit.

      Que faire pratiquement quand on se plaint de bruits voisins excessifs

      Avant tout, réunissez un maximum de preuves (constat d’huissier, témoignages d’autres voisins, rapport d’un acousticien qui prendra les mesures du niveau sonore, certificat médical au besoin, etc.) ; en effet, si une action en justice doit être intentée, elle n’aura des chances d’aboutir que si le dossier est bien nourri de preuves.

      Essayez d’abord de régler l’affaire à l’amiable (nous insistons) par une démarche personnelle auprès de l’auteur du bruit, voisin ou non.
      Puis, confirmez la demande par lettre ordinaire en invitant le responsable à prendre des mesures appropriées pour faire cesser la cause du bruit ou réduire celui-ci à un niveau supportable.

      Ensuite, si cette première démarche ne donne aucun résultat, faites une lettre recommandée avec accusé de réception, valant mise en demeure d’agir.
      Si cette seconde démarche ne provoque aucune réaction ou bien suscite un refus, il vous faut saisir l’Administration : le Commissariat de police ou la Gendarmerie (mais il n’est pas certain que les agents ou les gendarmes se déplacent ni qu’ils déposent un constat), la mairie (service environnement, bureau de l’hygiène…), la Préfecture (inspecteurs de salubrité de la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales, chargé du bruit, le Département…), pour leur demander d’intervenir.

      Si ces démarches ne donnent aucun résultat réunissez vos preuves, prenez les conseils d’un avocat et tournez-vous vers la justice, en saisissant :

    • le tribunal administratif pour forcer le Maire ou le Commissaire de la République (Préfet) à agir lorsqu’ils refusent de faire respecter la réglementation existante,
    • les tribunaux civils, pour obtenir cessation du bruit et/ou des dommages-intérêts (le tribunal d’instance si vous demandez une indemnité inférieure à 4 573,47 € uniquement, le tribunal de grande instance si la demande d’indemnité excède 4 573,47 € ou si vous demandez une condamnation à faire cesser le bruit) ; le tribunal nommera des experts et pourra obliger l’auteur des bruits à effectuer à ses frais des travaux d’insonorisation,
    • ou la juridiction pénale, pour infliger une amende à l’auteur du trouble en cas de tapage nocturne ou d’infraction au règlement sanitaire départemental et obtenir éventuellement des dommages et intérêts ; l’amende est faible (91,47 € à 198,18 €), mais le fait pourra impressionner votre adversaire et l’inciter à cesser le bruit ; pour cela vous devez porter plainte auprès du Commissariat de police ou du Procureur de la République, avec ou sans constitution de partie civile.

    Où vous renseigner ?

      Il y a, dans chaque Direction de l’Équipement, un responsable chargé d’être le médiateur entre les victimes du bruit et les services administratifs.
      Vous pouvez consulter une association créée à l’initiative du Ministère de l’Environnement, le CIDB (Centre d’Information et de Documentation sur le Bruit). Ou sur le site www.bruit.fr

      Autres associations :
      - Ligue Française contre le bruit.
      - SOS Environnement, et le CNB (Comité National du Bruit).
      - Association de défense des victimes de troubles de voisinage.

    Les plantations : distances et hauteurs à respecter

    Vous êtes libre de planter sur votre terrain autant d’arbres que vous voulez, de l’espèce de votre choix, et vous n’êtes limité par aucune hauteur. Par « plantations » il faut entendre tout arbre, arbuste, arbrisseau. Pour simplifier nous parlerons d’arbres en général. Peu importe que ces arbres privent les voisins de la vue ou de l’ensoleillement. C’est une contrainte de voisinage que les autres propriétaires doivent supporter, au même titre qu’une construction nouvelle. Toutefois, il existe dans certains cas des distances à respecter.
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    Des distances et des hauteurs sont à respecter en limite de propriété

      AFIN D'EVITER que les arbres ne surplombent les propriétés voisines et n’y causent des dommages, on ne peut les planter qu’à une distance minimale de la limite séparative. Cette règle s’applique aussi bien vis-à-vis des propriétés voisines que par rapport à la voie publique.

      Il faut d’abord se référer aux règlements et usages locaux

      Ce sont d’abord les règlements et usages locaux qui fixent les distances de plantation ; celles indiquées par le code civil ne sont à retenir qu’à défaut de règlements et usages locaux. Par conséquent, en cas de litige sur la distance exacte de plantation à respecter par rapport à la limite séparative, le juge, c’est-à-dire le tribunal d’instance (représentation par avocat non indispensable) doit rechercher s’il n’y a pas un règlement ou usage local.

    • Le règlement : il s’agit essentiellement d’un règlement municipal que peut prendre le maire dans sa commune : pour savoir s’il existe un tel règlement, il convient donc de s’informer auprès de la mairie, de préférence par lettre.
    • L’usage : il s’agit d’une habitude ancestrale, généralement antérieure à la Révolution et qui figurait dans la « Coutume » (codification des règles en usage dans la région) : pour être applicable, l’usage doit être « constant et reconnu », c’est-à-dire indiscutable. Il appartient naturellement à celui qui invoque un tel usage d’en prouver l’existence par tout moyen (titres, témoignages, etc.).

    • Les usages locaux sont souvent codifiés par les chambres d’agriculture, en application de l’article L 511-3 du code rural qui leur assigne ce rôle. Un exemplaire des usages codifiés est déposé et conservé au secrétariat des mairies pour être communiqué aux personnes qui le demanderont (art. R. 511-1, 3ème al. du code rural). Par conséquent, là encore, il faut se renseigner auprès de la mairie et, bien entendu, il est plus simple de faire porter la demande à la fois sur les règlements et sur les usages locaux. Vous pouvez aussi vous adresser à la chambre d’agriculture.

      À défaut de règlement et usages locaux, le code civil s’applique

      L’article 671 du code civil fait la distinction suivante :

      Tout arbre dépassant 2 m de haut doit être planté à 2 m au moins de la limite séparative de deux propriétés.

      Tout arbre ne dépassant pas 2 m de haut doit être planté à 0,50 m au moins de la limite séparative.

      Il en résulte que tout arbre planté à plus de 2 m de la limite séparative peut se développer en hauteur sans limite, même si cela gêne le voisin.

      Comment se calcule la hauteur ?

      On mesure l’arbre du sol jusqu’à sa tête, son point le plus haut ; c’est donc le sol où est planté l’arbre qu’il faut prendre en considération.

      Ceci pose un problème lorsque les deux terrains sont à des niveaux différents. Dans ce cas, la hauteur s’apprécie par rapport au sol du terrain où est planté l’arbre et non par rapport au niveau du fonds voisin ; pour le propriétaire du fonds inférieur, cela peut représenter un rideau de verdure très élevé.

      Il en résulte que tout arbre planté à plus de 2 m de la limite séparative peut se développer en hauteur sans limite, même si cela gêne le voisin.

      Comment se calcule la distance ?

      Si la clôture est mitoyenne La distance légale, qui se calcule à partir du milieu du tronc de l’arbre, se mesure jusqu’au milieu du mur.

      Si la clôture est constituée par un fossé ou une haie ; ou si les deux terrains sont séparés par une rivière, il en est de même : la distance se calcule jusqu’au milieu du fossé, de la haie ou du lit de la rivière. Lorsqu’il y a un chemin public étroit, la largeur du chemin est comprise dans la distance légale ; autrement dit, on prend la mesure à partir de l’alignement opposé (Cass. req. 12-4-1910, D.P. 1913-5-28).

      Si la clôture est privative Si le mur appartient privativement à A, la distance se calcule à partir de la face extérieure du mur (tenir compte de l’épaisseur du mur), qui correspond à la limite séparative des deux fonds.

      Si le mur appartient à B, la distance se mesure à partir de la façade du mur (sans tenir compte de son épaisseur).

      Si les plantations sont en espalier

      Ce cas est expressément prévu et réglé aux alinéas 2 et 3 de l'article 671 du code civil. Il n’y a pas de distance minimale à respecter pour les arbres plantés en espalier, c’est-à-dire adossés au mur ; mais alors la plantation ne doit pas dépasser la crête du mur. Si le mur est mitoyen, chaque propriétaire peut ainsi adosser les plantations contre le mur.

      En revanche, si le mur est privatif, seul celui qui en est le propriétaire peut y adosser des plantations.

      Que faire si le voisin ne respecte pas la distance ou la hauteur ?

      Tout d’abord, si les arbres ont été plantés par le voisin depuis plus de 30 ans à une distance inférieure à la distance légale ou réglementaire, vous ne pouvez rien dire : il y a prescription. En effet, les servitudes continues et apparentes (c’est le cas), et seulement elles, s’établissent par 30 ans ( art. 690 du code civil). Inversement, si vous, ou l’un de vos prédécesseurs, avez planté à une distance inférieure à la distance légale, votre voisin ne peut plus se plaindre après le délai de 30 ans.

      Important : le délai ne court pas de l’année de la plantation, mais de celle où l’arbre a dépassé la hauteur légale ou réglementaire. En effet, c’est à partir du moment où la situation devient irrégulière que la prescription commence à s’appliquer (Cass. civ. 8-12-1981, J.C.P. du 26-6-1982 p. 651). Lorsque les arbres ont besoin d’être remplacés, les plantations nouvelles doivent respecter la distance légale.

      Si les arbres dépassent la hauteur autorisée depuis moins de 30 ans, vous pouvez exiger du voisin qu’il arrache, ou au moins qu’il étête les plantations qui ne respectent pas la hauteur légale (art. 672 du code civil), à moins qu’il n’y ait eu un accord écrit entre votre voisin et vous ou votre prédécesseur. C’est là un droit absolu que vous pouvez exercer, même si vous ne subissez aucun préjudice. Mais il disparaît si vous (et, éventuellement, vos prédécesseurs) avez toléré la situation pendant 30 ans sans protester. Cas où les deux terrains constituaient auparavant une même propriété. On suppose, par exemple, qu’un terrain, appartenant à un même propriétaire, comprenait deux parties séparées par une haie d’arbres plantée par ce dernier. Si ce propriétaire divise son terrain en deux lots qu’il vend séparément, les acquéreurs ne pourront se plaindre si les arbres ne respectent pas la distance réglementaire (même si les arbres ont été plantés depuis moins de 30 ans). En effet, il s’est créé une servitude par destination du père de famille.

      Que faire si les branches ou les racines dépassent la limite séparative ?

      La question est réglée par l’article 673 du code civil.

      Les branches dépassent Si les arbres de votre voisin ont des branches qui dépassent la limite séparative et surplombent votre terrain, vous pouvez exiger de lui qu’il coupe ces branches afin qu’elles ne dépassent pas cette limite. Attention ! Vous ne pouvez le faire vous-même, sauf s’il vous y autorise expressément. S’il refuse, il faut vous adresser au tribunal d’instance qui contraindra le voisin à s’exécuter.

      Ce droit de faire couper les branches qui dépassent ne se perd pas au bout de 30 ans ; on peut l’invoquer même si on a toléré cela (vous ou votre prédécesseur) pendant plus de 30 ans (Cass. civ. 17-7-1975, Bull. civ. III-262, p. 198). Si les branches qui dépassent chez vous portent des fruits, vous n’avez pas le droit de les cueillir, mais vous pouvez les ramasser lorsqu’ils sont tombés par terre, et le voisin ne peut vous les réclamer.

      Les racines dépassent Contrairement à la solution retenue pour les branches, vous pouvez vous-même couper les racines des arbres voisins qui pénètrent dans votre terrain, en les sectionnant à la limite séparative. Mais vous ne pouvez contraindre votre voisin de le faire. Si vous subissez un dommage causé par les racines d’un arbre voisin (exemple : elles soulèvent le mur de votre garage), vous pouvez engager la responsabilité de votre voisin sur la base de l’article 1.384 du code civil (Cass. civ. 6-4-1965, D. 1965-432).

      Les feuilles des arbres voisins vous envahissent On considère que si le vent porte vers votre terrain les feuilles des plantations voisines, vous devez les supporter, car il s’agit là d’un inconvénient normal de voisinage. Il en irait autrement, et vous pourriez agir en responsabilité contre votre voisin, si les arbres de ce dernier vous occasionnaient un trouble excessif, par exemple en s’accumulant dans des proportions inadmissibles dans la gouttière ou sur le toit de votre maison, causant des dégâts à la toiture ou au mur (infiltrations).

      Quel est le tribunal compétent ?

      C’est le tribunal d’instance dans le ressort duquel se trouvent les plantations incriminées (Cass. civ. 8-2-1965, D. 1965-372).


    Les plantations le long de la voie publique

      DANS SON SOUCI de sécurité (chute de branches…) et de bonne visibilité, la loi impose aux riverains de la voie publique le respect de certaines distances pour leurs plantations. Si le propriétaire ne respecte pas les distances ou hauteurs exigées, l’Administration peut, après mise en demeure, demander à ses agents de faire le nécessaire aux frais de l’intéressé.

      Le long des routes nationales

      La loi du 9 ventôse an XIII (art. 5) interdit de planter à moins de 6 m d’une route nationale, sauf dérogation accordée par le commissaire de la République (Préfet) et, dans ce cas, la plantation ne peut, en tout état de cause, être faite, au minimum, qu’à 1 m du bord extérieur du fossé (côté propriété riveraine).

      Le long des chemins départementaux et des voies communales

      Arrêté du 30-3-1967, J.O. du 30-5 pour les chemins départementaux ; arrêté annexé au décret du 14-3-1964, J.O. du 23 pour les voies communales.

      On doit observer les distances prescrites par le code civil dans les rapports entre particuliers (voir ci-dessus), et non les règlements et usages locaux :

    • 2 m au moins, si les plantations doivent dépasser plus tard 2 m de hauteur,
    • 0,50 m au moins, si les plantations ne doivent pas dépasser 2 m de hauteur.

    • Lorsqu’un mur privatif sépare le terrain riverain de la voie publique, on peut y appuyer des plantations en espalier, à l’intérieur de la propriété seulement.

      Lorsqu’il y a une ligne électrique qui longe la voie publique, les arbres ne peuvent être plantés qu’à 3 m, au moins, de l’alignement s’ils ne dépassent pas 7 m de hauteur, avec un retrait supplémentaire de 1 m pour chaque mètre de hauteur dépassant les 7 m (exemple : un arbre de 9 m de hauteur doit être planté à 3 m + 2 m = 5 m de l’alignement).

      Mais au-delà de 10 m, la hauteur est libre. De plus, l’Administration peut accorder une dérogation à ces règles. Pour l’élagage des branches, les riverains doivent couper celles-ci à la limite de l’alignement (au minimum).

      Règles particulières pour les arbres
      Près des carrefours et croisements, les arbres de « haut jet » doivent être étêtés à 3 m de hauteur dans un rayon de 50 m du centre du carrefour :

      Dans les virages (côté petit rayon) et sur une longueur de 30 m de part et d’autre de la courbe, les arbres plantés à moins de 4 m de l’alignement doivent être étêtés à 3 m de hauteur :

      Règles particulières pour les haies Les haies vives plantées le long des chemins départementaux et des voies communales ne peuvent être plantées qu’à 0,50 m, au moins, en retrait de l’alignement :

      Près d’un carrefour, la haie ne doit pas dépasser 1 m de hauteur (par rapport au sol de la chaussée et non au terrain où elle est plantée), et cela sur une longueur de 50 m comptés à partir du centre du carrefour :

      Dans un virage, la haie ne doit pas non plus dépasser 1 m de hauteur dans la courbe (côté petit rayon) et sur une distance de 30 m de part et d’autre de cette partie courbe :


    Exemple

      Chaque année à l’automne, le marronnier de mon voisin inonde mon terrain de marrons et de feuilles mortes. N’y a-t-il pas moyen d’obliger ce voisin à élaguer ses arbres de façon plus radicale ?

      Non, si le marronnier a été planté avec le retrait convenable, vous devez supporter marrons et feuilles. C’est un inconvénient normal de voisinage.

    Vos démarches


    Un projet ?


    Plan local d'urbanisme (PLU)